申诉人李国顺、康百令与被申诉人闫让买卖合同纠纷 作者：张建立 发布时间：2009-09-16 08:22:45
【案例索引】
一审：宝丰县人民法院（2006）宝民初字第1310号(2007年1月8日）
二审：平顶山市中级人民法院（2007）平民中三字第242号（2007年4月23日发回重审）
重审：宝丰县人民法院（2006）宝民初字第1310-1号(2007年11月5日）
再审：宝丰县人民法院（2009）宝民再字第2号(2009年4月30日）
【案情】
抗诉机关平顶山市人民检察院。
申诉人（原审第三人）李国顺，男，1955年5月4 日生，汉族，下岗职工，住宝丰县机械厂家属院。
申诉人（原审原告）康百令，男，1968年1月8日生，汉 族，宝丰县机械厂下岗职工，住该厂家属院。
被申诉人（原审被告）闫让，女，1968年7月13日生，汉族，下岗职工，住宝 丰县机械厂家属院。
原告康百令与被告闫让系夫妻关系，2003年原被告因生气，原告外出打工。2004年3月24日，被告将夫妻共有的一间半两层楼房（房产证载明所有人是康百令，共有人闫让）以29600元卖给第三人，双方签订了房屋买卖协议一份，协议内容为：卖房者为甲方闫让，买房者为乙方李国顺。一、甲方愿将宝丰县机械厂院内家属楼一间半两层独院以贰万玖仟陆佰元一次性给乙方，以后房产权归乙方所有；二、乙方将买房款贰万玖仟陆佰元一次性给付给甲方，以后房产权归乙方所有；三、甲方把房产证交给乙方，作过户用；四、甲方、乙方应共同遵守协议，不得有任何理由违背协议，如有违背应负法律责任。协议签订后，第三人支付被告购房款29600元，被告将房屋及房产证交给第三人。2006年6月份原告从外地打工回来，得知被告将其共有的房产卖给第三人，遂向第三人追要房屋未果引起诉讼。诉讼中，原告将要求第三人返还一间半两层房产一处的诉讼请求，变更为由第三人返还用该房与宝丰县欧式商业街项目建设指挥部置换房产一处。
被告与第三人买卖的房产至今未过户。2007年4月宝丰县欧式商业街项目建设项目部开发房地产时，将第三人购买的房子拆除，由项目部给第三人置换原宝丰县机械厂开发的12号楼东二单元120平方米商品住房一处。
宝丰县人民法院于2007年1月8日作出2006）宝民初字第1310号民事判决，驳回原告康百令的诉讼请求。原告不服提起上诉，平顶山市中级人民法院于2007年4月23日作出（2007）平民中三字第242号民事裁定，发回重审。宝丰县人民法院于2007年11月5日作出（2006）宝民初字第1310-1号民事判决，确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效，驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，三方均未上诉。后第三人、原告向检察机关申诉。平顶山市人民检察院于2008年10月17日作出平检民抗[2008]23号民事抗诉书，向平顶山市中级人民法院提出抗诉。平顶山市中级人民法院于2008年11月10日作出（2008）平民立字第43号民事裁定，指令宝丰县人民法院再审本案。
【调解】
本案在审理过程中，宝丰县人民法院高度重视，经多方做工作，最终三方握手言和，自愿达成调解协议：
1、宝丰县机械厂院内家属楼一间半二层独院置换的鑫都财富广场12号楼东二单元120平方米商品住房一处归原告所有，原告在2009年5月8日前给付第三人房价款及各项损失85000元，第三人协助办理相关手续。
2、案件受理费590元，由被告闫让负担。
调解协议签订后，原告和第三人分别履行了各自义务，化干戈为玉帛，案件圆满解决。
【评析】
本案在审理过程中，就被告与第三人签订的房屋买卖协议效力问题存在截然不同的两种意见：
第一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案原被告因家务琐事生气后，原告外出打工，期间被告以自己生活所需未征得原告的意见，也未递交生活所需的证据，私自将夫妻共有房产出售给第三人。因此应认定被告与第三人签订的买房协议为无效协议。原告要求被告返还第三人购房款29600元的诉讼请求，因被告和第三人间的民事权利义务与原告无直接利害关系，法院不予支持。不动产所有权在办理过户登记时转移，被告与第三人买卖的房产，至今未办理过户登记手续，该房产的所有权并未发生转移。2007年4 月，该房产被拆后，原被告仍然享有所有权，有获得赔偿的权利。但因原告要求第三人返还用该房与项目部置换房产一处的请求，因第三人尚未实际占有，且与本案不是一个法律关系，应不予支持。因为原被告房产证上明示所有人为原告，被告是共有人，第三人因与被告签订买卖合同时未征得原告的同意，且买卖的房屋并未过户登记，所以第三人关于自己取得的房产是善意的述称，理由不能成立。应判决，被告闫让与第三人李国顺签订的房屋买卖协议无效；同时驳回原告的其他诉讼请求。
第二种意见认为，闫让未征得康百令的同意将夫妻共有的楼房卖给李国顺，除有闫让、康百令二人的陈述外，没有其他证据佐证。而买卖中间人田英丽出庭证实“闫让电话告知丈夫达成一致意见，这时我们才进行了签字。”闫让、康百令陈述的证明力显然小于无利害关系的房屋买卖中间人田英丽的证言。李国顺购买此楼房超过两年，已装修入住。期间康百令虽然外出打工，但仍然与康百令保持夫妻关系，在长达两年多时间内从没有向李国顺提出异议。康百令陈述自己2006年6月知道房屋买卖之事，到其2006年10月30日起诉，四个多月的时间，他仍没有向李国顺提出异议。因此，认定闫让未征得康百令的同意将夫妻共有的楼房卖给李国顺，证据不足。
最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，李国顺是善意的，他有理由相信买卖房屋为康百令、闫让夫妻双方共同意思的表示。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但此项规定是房地产行政管理规定，实质是房地产行政管理上的禁止，而非关于民事合同的效力性禁止。本案中没有共有人书面同意，房产管理机关不办理房产转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此应确认房屋买卖合同有效，判决驳回原告康百令的诉讼请求。
笔者认为，上述两种意见均有道理。就法理而言，笔者倾向第一种意见。被告卖房时是否征得了原告的同意是处理本案的关键，第三人的同事田英丽作为证人出庭作证，证明“闫让电话告知丈夫达成一致意见”后签字，对此原、被告均不予认可，被告认可的中间人是尚丽，但作为中间人并在协议上签字的尚丽没有出庭作证。根据庭审笔录，田英丽只能证明被告在签协议时打过电话，具体说的啥没有听清，仅仅根据田英丽证言证明原告同意卖房理由不充分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。根据此条规定，即便原告知道被告卖房，只要没有出具书面意见，房屋不得转让，何况原告才是房屋的所有权人，而被告仅是共有人。中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定可以视为强制性规定，违反此规定应为无效。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告开庭时辩称被告有权因生活需要卖掉二人的共有房屋，而本条是非因日常生活需要，因此本案并不适用本司法解释。
就情理而言，李国顺购买此楼房超过两年，已装修入住。期间康百令虽然外出打工，但仍然与康百令保持夫妻关系，在长达两年多时间内从没有向李国顺提出异议。康百令陈述自己2006年6月知道房屋买卖之事，到其2006年10月30日起诉，四个多月的时间，他仍没有向李国顺提出异议。因此，认定闫让未征得康百令的同意将夫妻共有的楼房卖给李国顺从情理上说不过去。本案中，李国顺是善意的，他有理由相信买卖房屋为康百令、闫让夫妻双方共同意思的表示。从保护善意第三人的角度考虑，认定被告与第三人签订的协议有效更合情合理。但从社会效果上看，经过充分做工作，促使三方和解效果最好。
【启示】
通过本案的最终处理，我们得到一些启示：
一、再审诉讼调解是解决当事人之间纠纷的一种最好方式。再审案件往往时间跨度大，当事人之间积怨深，无论是维持原判还是改判，都很难彻底定纷止争，因此，要想达到平息纠纷的目的，就一定要加大调解力度，把案结事了、定纷止争作为再审的终极目标。通过调解结案，可以及时化解矛盾，减少诉讼环节，降低诉讼成本，切实实现案结事了，符合现实国情。
二、调解案件要有耐心、诚信、信心。作为一名审判人员，再认识到调解工作重要性的基础上，针对经手的每一起案件，要有调解的愿望和诚心，在调解的过程中要不辞辛苦，要有耐心。对于一些涉及社会稳定的群体性纠纷，或者纠纷解决后当事人仍然需要在一起工作、生活的，以及事实难以查清、法律规定不明确或者法律规定滞后，无论是维持还是改判效果都不好的案件，要在法律原则的指导下，动之以情，晓之以理，认真细致的做好调解工作，以利于纠纷的最终解决。
三、要加强学习，掌握基本技能。做好调解工作，就要求我们审判人员要加强学习，不断提高维护人民群众利益，保证司法公正的能力。除了具备为人民服务的满腔热情外，还要有较强的调解技巧和能力，不仅具备扎实的法学功底，还要具备比较丰富的社会知识和心理知识。要把调解贯穿于再审的全过程，有条件的，可以庭前调解；调解有难度的，可以先开庭，进一步拓宽庭审方式，开“宣泄庭”，让当事人把事实说透，把“理”讲完，在查明事实，讲明道理的基础上，创造调解的条件，把握时机，促成调解；对于可能调解成功的案件，在法律允许的范围内可以依法适当延长审理期限。
四、要完善调解制度，及时总结经验。要调动各方面的积极性，建立“大调解”格局，充分发挥“调解网络”的合力优势，借用社会各界力量，多管齐下，多方配合，促进调解工作。今年，全省法院全面开展“调解年”活动，宝丰县法院按照上级法院的要求，及时成立了专门组织，制定了方案和目标，积极构建宝丰县和谐调解网络，创新工作方法，拓展调解渠道，注重与党委、人大、政府、及司法行政部门和社会各界的沟通与联系，借用各方面力量，形成合力，促进调解工作。民事案件调撤率达到了80%以上，取得了良好的社会效果。
责任编辑：张旭东 文章出处：宝丰县人民法院网 |
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